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中国人民银行:10月8日起调整个人住房贷款利率!(附解读)

  1. 添加时间:2019-09-25
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  为坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,在改革完善贷款市场 报价利率(LPR)形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下:

  一、自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场 报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。

  二、借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场 报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

  三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场 报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场 报价利率加60个基点。

  四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

  五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。

  六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益,严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务,确保相关工作平稳有序进行。

  七、2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

  八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场 报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

  个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分,在改革完善贷款市场 报价利率(LPR)形成机制过程中,个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR,以更好地发挥市场作用。同时,个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,确保定价基准平稳有序转换,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,人民银行发布公告,明确个人住房贷款利率调整相关事项。

  改革后,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中,LPR由贷款市场 报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求,综合贷款风险状况,在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。

  目前,LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准,1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准,可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后,可通过调整加点数值,体现期限利差因素。

  利率重定价是指,贷款银行按合同约定的计算方式,根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

  公告主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时,人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。

  2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前,贷款银行需修改贷款合同,改造升级系统,组织员工培训,同时,采取各种方式为客户做好宣传解释工作,以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前,已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。

  在8月17日央行宣布改革LPR机制后,8月25日,央行再发公告,对住房贷款如何适应LPR机制,作出了更详细的要求。

  中国人民银行公告〔2019〕第16号显示,为坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,在改革完善贷款市场 报价利率(LPR)形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益。

  一是新发放商业性个人住房贷款利率与LPR挂钩,以最近一个月相应期限的贷款市场 报价利率为定价基准加点形成;

  二是确定住房贷款利率底线,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场 报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场 报价利率加60个基点;

  三是“因城施策”,在各地人民银行省一级分支机构指导下,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

  多位房地产市场领域分析师表示,LPR改革是一个中性政策,房贷利率将与LPR利率挂钩,也在市场的预料之中,总体来看这依然是一个中性的政策,对不同城市影响不同,此后住房政策因城施策的效果将更加明显。

  答:新发放商业性个人住房贷款利率与相应期限的LPR利率挂钩。自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场 报价利率为定价基准加点形成,加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。

  设有住房贷款利率下限,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场 报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场 报价利率加60个基点。

  (解释:8月20日报价的5年期LPR为4.85%,假设9月20日LPR利率不调整,那么新发放的首套房住房按揭贷款利率,均不得低于4.85%。而以此前住房按揭贷款4.9%的基准利率来看,相当于打9.9折,二套房按揭贷款利率,均不得低于5.45%,相当于基准利率上浮11%左右)。

  “因城施策”,在各地人民银行省一级分支机构指导下,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

  答:不同城市影响不同,以上海为例,此前对于优质的客户,首套房按揭贷款利率可以给到9折(4.41%),优质客户则普遍可以给到9.5折(4.655%),但本次调整后,如果按照8月20日的LPR报价来看,上海首套房房贷利率最低将提高到4.85%,那么对于上海的购房者来讲,可能变得不那么划算。

  但如果在北京来看,北京地区首套房贷款利率为普遍为基准利率上浮10%(5.39%),新政策实施后,人民银行北京营管部将根据北京地区的地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。如果北京营管部确定北京市场的加点下限少于54基点,那么新政策对于北京购房者来说,则更为有利。

  此外,LPR是每个月都会浮动的,目前市场普遍认为四季度LPR利率下降的可能性比较大,那么相应的住房贷款利率也会随着下调。

  中原地产首席分析师张大伟:总体来看,这仍然是一个中性的政策,政策的目的是平稳房地产预期,避免房地产利率跟随LPR明显下调,是避免刺激房地产而非打压房地产。此外,LPR利率是浮动的,意味着房贷利率也会是浮动的。我认为此后LPR利率下调的可能性较大,那么房贷利率也会随着下调,房贷利率和目前相比,上涨的可能很小。

  克而瑞研究中心总经理林波:央行将确定房贷利率加点下限的权利,下放到央行省级分支机构,此后房贷利率分城施策将强化,房贷利率将成为直接的房地产市场调控工具,对于此前没有利用利率进行调控的城市,此后优惠政策将消失,我预测部分城市二套房的贷款利率还有上调的可能性。不过如果此后LPR下调,房贷利率也会随大市下调。

  同策咨询研究总监张宏伟:目前各地细则还未公布,但我认为从“房住不炒”的内涵来看,对于为首套房刚需购房者可能会是利好,房贷利率直接调控作用将更加明显,可能后市刚需购房者和多套房购房者的房贷利率还会出现分化。

  天风证券银行业分析师廖志明:银行住房按揭贷款利率需同时满足全国及地方住房信贷政策要求规定的加点下限要求,在不突破此下限情况,根据借款人资质等,确定最终贷款利率。全国要求首套房房贷利率不能低于LPR,比如,地方要求加点幅度不能低于30BP,那么该笔首套房房贷利率不能低于LPR+30BP。倘若,这个借款人资质一般,银行可以与借款人协商贷款利率为LPR+50BP。对银行净息差是好事,缓解息差下行压力。

  此外,上海是住房按揭贷款利率最低的大城市,首套房贷款利率95折较普遍,估计之后利率要比之前实际利率上调些。其他地方按揭贷款利率基本跟之前一样。考虑到未来LPR可能会下降,而基准利率不动,LPR定价可能更划算些。

  以5年以上贷款利率为例,原基准利率为4.9%,现LPR为4.85%——首套房贷若不加点,比基准利率低5个基点(目测加点可能性高);二套房贷加60个基点后为5.45%(4.85%+0.6),约为基准利率上浮11%。

  他还谈到,这是全国统一的最低要求。央行省级分支机构将按照“因城施策”原则,根据当地房地产市场形势变化,确定各地首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限,预计多数地区个人住房贷款的实际利率将会有所上升。

  第一,目的在于和LPR报价机制紧密衔接,同时突出住房贷款的行业特点和政策导向。

  第二,新老划断,新发生商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场 报价利率为定价基准加点形成,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

  第三,利率从高。首套房商贷不得低于定价基准,二套房商贷不得低于定价基准加点60个基点,体现了“房住不炒”、从紧从严的政策导向。

  第四,重新定价。周期最短为1年,这个与以往政策一致,但重新定价时以当月市场 报价利率为定价基准。未来房贷利率会更加突出体现地域性、货币政策和各银行的信贷策略,不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。

  对于该政策,人民银行副行长刘国强上周就表示,要坚决贯彻落实7月30日中央政治局会议的要求,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段,确保差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率基本稳定。金融行业应当注意,“房住不炒”的定位不能偏离,同时,避免把房地产工具化。

  从新发布的房贷政策来看,人民银行强调不得突破利率下限,明确加点水平,并强调因城施策。可以明确的是,这个新政不会让新LPR机制下的房贷利率出现明显下降。

  重要的事情再说一遍!10月8日实施房贷利率新政之后,至少在短期里,不会导致房贷利率下降!

  此次央行针对房贷专门发布政策,实际上和利率双轨制的改革有关。这几年从社会主义市场经济发展的角度看,一直强调利率的形成也需要市场化。通俗来说,中国银行、中国建设银行等应该是可以自己来决定贷款的利率。但是在实际操作中,各家银行不敢随意决定贷款利率,太高了可能会失去客户,太低了可能会被认为是抢优质客户,结果最后都默认为以央行基准利率为标准,在这个基准利率上可能会有所调整,但基本上各大银行的贷款利率最终是大差不差的,或者说高度一致。

  而利率市场化改革其实并没有停止。平特寻宝新图试飞是此次政策中提到了LPR,翻译过来是指贷款基础利率。这个利率的发布实际上在过去已经形成,即1年期的贷款利率。这个利率不是央行决定的,是类似10来家商业银行根据实际情况决定的,但最终是由央行统一发布的。不过一年期的贷款利率某种程度上就是零售业的贷款,或者说是短期贷款。最简单的就是某个学生要买个手机,12个月分期付,这个时候贷款利率是会基于这个1年期的LPR来决定的。

  而此次央行改革,实际上是要形成5年期的贷款基础利率LPR,这个利率不是央行形成的,而是各家商业银行根据具体贷款情况形成的。这样这个基础利率是有随时波动和调整的可能。当然最终还是由央行发布的。而这个利率的形成,对于中长期的贷款是有指导意义的,而房贷一般少则10年,多则带30年,所以是适用这个利率的。

  所以此次央行的政策,本质上不是说要调高或调低利率,而是说未来购房者去办理房贷的时候,原先是按照央行发布的基准利率来决定按揭贷款的利率和利息的,但现在其瞄准的是5年期LPR这个新的基础利率。这个利率是包括中农工建等银行以及其他银行内部形成的,更带有商业属性,也是随时可以调整的。而央行的基准利率是不会轻易调整的,因为一调整容易被认为是加息或降息了,至少现在全球降息下中国人民银行并没有出台降息政策。

  所以从这个角度看,未来房贷的计算方面,或呈现因人而异、因额度而异、因市场而异的现象。对于购房者比较关心的一个问题,即买了一套房后,其贷款利率是否会上调的问题,首先应该看到,这个五年期的LPR利率是有时候会上调,有时候会下调,所以本身也使得最终购房者办理的房贷利率也会上调或下调。其次客观来说,从近期的房地产贷款政策看,以收紧为导向,那么这可以理解为基于“LPR基础利率+基点”后形成的利率是会有所上调的,即过去是根据“央行基准利率+基点”来计算利率的,而现在是“LPR基础利率+基点”,政策中也说了,根据因城施策的原则,相关银行应该主动调整这个基点,且不能低于央行的规定。但如果后续银行资金比较宽裕,类似LPR基础利率也有下调的可能,那么最终算出来的房贷利率也有可能是下调的。

  新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼认为,此次调整的最重要的变化,是个人住房贷款定价基准的变化。在这次调整之前,个人住房贷款的定价基准是贷款基准利率,即按基准利率上浮或者下浮多少,来确定个人住房贷款利率。调整之后,个人住房贷款的定价基准是货款市场 报价利率(LPR),即在LPR的基础上加点。

  以5年以上贷款利率为例,原基准利率为4.9%,现LPR为4.85%,首套房贷若不加点,比基准利率低5个基点,因此银行加点可能性高;二套房贷加60个基点后为5.45%(4.85%+0.6),约为基准利率上浮11%。

  “这是全国统一的最低要求。央行省级分支机构将按照‘因城施策’原则,根据当地房地产市场形势变化,确定各地首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限,预计多数地区个人住房贷款的实际利率将会基本保持不变。”董希淼认为。

  融360大数据研究院分析师李万赋认为,对绝大部分购房人来说,影响不大。后期,如果LPR利率下调,根据央行的这一规定,首套、二套房贷的最低利率自然也会随之下调,需要注意的是,这仅指最低利率,预计执行利率短期内很难出现显著的、普遍性下降。

  二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场 报价利率加60个基点。

  此前央行对贷款利率的定价要求是,2013年7月,央行宣布,自当年7月20日起,全面放开金融机构贷款利率管制,取消金融机构贷款利率0.7倍的下限,由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平,对农村信用社贷款利率不再设立上限。但是,未对商业性个人住房贷款利率政策作出调整,其利率下限仍保持为贷款基准利率的0.7倍不变。

  · 之前曾经出现的房贷利率为贷款基准利率8折、9折、95折等情况不会再出现了。

  在实际业务中,有的银行会对所谓“优质客户”提供九折、九五折等的房贷利率,而且每个城市执行情况不同。对大部分房贷客户,在实际利率方面,除少数地方,低于基准利率早已不见踪影。

  根据融360数据,2019年7月,全国首套房贷款平均利率为5.44%,相当于基准利率1.11倍,环比上涨了2BP;二套房贷款平均利率为5.76%,环比上涨1BP。

  从数据上看,全国房贷利率水平在下半年进入反弹阶段。但是,上海地区首套房贷利率降至基准以下,超越厦门成为全国最低。

  自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场 报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。

  借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。

  利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场 报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

  所谓利率重定价,是指,贷款银行按合同约定的计算方式,根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。

  公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限。

  也就是说,未来的房贷利率可能是可变利率,根据LPR的利率变化而变化,而不是之前按照基准利率上下浮动确定后在合同期内再不修改。

  据反馈,近期有的银行已经修改了个人住房贷款按揭合同,借款实际执行的利率,可按照基准利率上下浮动,或采用放款前一个工作日的1年期LPR加减一定bp数确定。

  央行指出,2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

  不过,8月17日,央行指出,在原有的1年期一个期限品种基础上,增加5年期以上的期限品种,为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考,也便于未来存量长期浮动利率贷款合同定价基准向LPR转换的平稳过渡。

  央行指出,银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。

  若从利好解读,LPR利率下降,则房贷利率有可能随着下降,但这会导致社会资金流入楼市,不符合当下“房住不炒”的调控精神。

  若从利空解读,各地仍会“因城施策”,根据环境相机抉择具体利率水平,不会让房贷利率随着LPR利率下降而明显下调。

  央行在答记者问中也明确指出,公告主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

  央行明确指出,坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,在改革完善贷款市场 报价利率(LPR)形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益。

  8月20日,对于房地产利率是否也会随着LPR价格下行而出现调整,人民银行副行长刘国强表示,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,落实房地产长效管理机制,保持个人住房贷款利率基本稳定。

  “这次利率并轨改革,房贷的利率由基准利率参考变成参考LPR,参考的基准变了,但是利率水平不能下降。”

  随着贷款基准利率和市场利率“利率双轨”,银行发放贷款由参照贷款基准利率定价转向LPR定价。

  定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);

  二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。

  同时,人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。

  以5年期以上贷款为例,原基准利率为4.90%,略高于LPR为4.85%的利率水平。二套房一般为1.1倍利率,即5.39%;LPR加60bp后的5.45%,相当于原基准利率的1.11倍。

  MLF利率自2018年4月以来一直保持在3.3%的稳定水平。8月24日周六,有1490亿元MLF到期,按照惯例到期日将顺延至下周一。

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